Поиск по сайту

  

КАРТА САЙТА

Дополнительная информация:

Информационный дайджест   "Законодательные акты о коммунальных услугах или что нужно знать собственникам и пользователям помещений" Часть 1

Информационный дайджест   "Законодательные акты о коммунальных услугах или что нужно знать собственникам и пользователям помещений" Часть 3

Информационный дайджест  "Новая редакция Конституции Российской Федерации"

Информационный дайджест   "Конституция Российской Федерации гарантирует права каждого своего гражданина"

Тематическая выставка "Основной закон России"

Рекомендательный тематический список литературы "Конституционное право России"

Тематическая выставка «Святые символы Российской державы»

Рекомендательный тематический список литературы "Закон и право против экстремизма и терроризма"

Рекомендательный тематический список литературы "Конституционные права, свободы и обязанности граждан России"

.

Поиск в Интернете

Статистика

      За счет чего существуют управляющие организации?

     Основная деятельность управляющих организаций – управление многоквартирными домами на основании договора управления.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
     Таким образом, вся работа управляющих организаций строится на обязанности собственников:

      Содержание жилого помещения составит из:
     – услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
     – содержание общего имущества.
     Услуги и работы по содержанию общего имущества содержатся в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения утвержден Постановлением Правительства РФ 03.04.2013 г. № 290 (далее – Правила 290).
     Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства РФ 13.08.2006 г. №491 (далее – Правила 491).
     Текущий ремонт общего имущества
    Примерный перечень работ по текущему ремонту содержится в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которое планируют отменить.
     На сегодняшний день сложилась судебная практика, согласно которой текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по текущему ремонту здания и его систем являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства, но проведению текущего ремонта и должны быть потрачены именно на эти цели.
     Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе на текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании; управляющая компания распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. Такой вывод сформирован огромным количеством судебных споров, например, вывод содержится в постановлении АС Поволжской области кассационной инстанции от 07.06.2016 г. по делу № А65-19439/2015, от 24.05.2016 г. по делу № А65-16807/2015; постановлении седьмого Арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 г. по делу № А67-8061/2015; постановлении Арбитражного суда кассационной инстанции Северо-Кавказского округа от м) 1.2015 г. № А32-94/2011 и иных судебных решениях по аналогичным делам.
Взнос на капитальный ремонт
     Взнос на капитальный ремонт является целевым, управляющая организация может его получить при условии выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в соответствии с гл. 16 ЖК РФ. Расходовать средства имеет право лишь при наличии решения собственников о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со ст. 189 ЖК РФ. Статус денежных средств такой же, как и статус оплаты за текущий ремонт: они не поступают в собственность управляющих организаций, а предназначены для дальнейшего выполнения капитального ремонта.
     Плата за коммунальные услуги
     Плата за коммунальные услуги может включать в себя плату, за холодную, горячую воду, электрическую, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (ч. 4 ст. ЖК РФ).
Получаемые денежные средства также не поступают в собственность управляющей организации.
     В соответствии с п. 4 «Требований к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» (утверждены Постановлением Правительства РФ 28.03.2012 г. № 253), поступившие исполнителю (в данном случае исполнитель – управляющая организация) от потребителей в счет оплаты коммунальных услуг денежные средства,! подлежащие перечислению в пользу ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора (иными словами, платежи потребителей за коммунальные услуги), перечисляются этим организациям способами, которые определены в договоре ресурсоснабжения, на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами и не противоречат законодательству РФ.
Таким образом, главными источниками поступления денежных средств, равно как и лицами, за счет которых существуют управляющие организации, являются потребители ЖКУ, которые выступают контрагентами управляющих организаций по договорам управления многоквартирными домами.

  Из содержания :

     В ст. 161 ЖК РФ закреплены 3 способа управления многоквартирными домами:

     Непосредственное управление
     Непосредственное управление характеризуется тем, что собственники самостоятельно заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Заключению договора должно предшествовать решение общего собрания.
     Основной минус в том, что договоры о предоставлении коммунальных услуг (горячего, холодного водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и т. д.) заключаются каждым собственником отдельно. Хотя для кого-то данный факт может быть плюсом.
     ТСЖ
     ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг.
     При создании ТСЖ «ЗА» выбор такого способа управления должны проголосовать более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также всеми проголосовавшими «ЗА» должен быть написан устав.
     Плюсом является тот факт, что для решения большинства вопросов по дому требуется меньшее количество голосов. Например, в доме создали ТСЖ и проголосовали 51% голосов, обладатели которых и стали членами ТСЖ. В итоге для созыва собрания и определения кворума общего собрания членов ТСЖ отчет будет вестись именно от 51% собственников, проголосовавших «ЗА», которые при подсчете будут являться 100% голосов членов ТСЖ.
     Минус – тот факт, что для управления домом требуется достаточно знаний, а также финансовых затрат (найм бухгалтера, приобретение техники, программного обеспечения и т. д.).
     Управляющая организация
     Управляющая организация может управлять домом на основании договора управления, согласно которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, лица) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
    Основной плюс данного способа управления: собственники нанимают управляющую компанию как профессионала, имеющего лицензию и огромное количество сотрудников в штате, о найме которых собственникам думать не нужно. Если при выборе способа управления проработать многие вопросы, то созывать собрание нужно лишь раз в год.
     Минусов как таковых нет, если контролировать деятельность и вести диалог как с жителями, так и с управляющей организацией. Но в большинстве случаев попытки контролировать заканчиваются формальными отписками.
     Если не выбрали способ управления
     Бывают ситуации, когда среди жильцов нет согласия и управлять домом фактически некому. На этот случай орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если:

     Работая с задолженностью, организации ЖКХ используют множество методов. Один из действенных и популярных на первом этапе – размещение объявлений на информационных досках и направление претензий. Как правило, в объявлениях и претензиях указывают на факт наличия задолженности и возможные последствия при непогашении задолженности.
    Последствие, которое может быть в объявлениях и претензиях, это передача информации о задолженности в бюро кредитных историй. Данная новость пугает многих должников и часть исправно гасит долг, не зная, при каких условиях долг за жилищно-коммунальные услуги может испортить кредитную историю.
    Разберемся в данном вопросе, чтобы не быть обманутыми и не попасть на уловки коммунальщиков.
Основание для передачи информации в бюро кредитных историй – наличие вступившего в силу и неисполненного в течение 10 дней решения суда о взыскании денежных сумм в связи с неисполнением обязательств по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги.
    Как видим, факт задолженности еще не дает права подачи информации в бюро кредитных историй, поэтому обещание при непогашении задолженности подпортить кредитную историю является всего лишь уловкой и рассчитано на незнание всей процедуры.
     Но и тут не все просто, информация не подается автоматически судебными органами или приставами, хотя у них есть такое право.
    Указанные сведения должны предоставляться коммунальщиками, но на практике оказывается, что не так просто подпортить кредитную историю злостным неплательщикам, и причин множество. Рассмотрим основные барьеры на пути.

     Законно ли размещать списки должников в общедоступных местах?
    Однозначного ответа на этот вопрос нет, но в большинстве случаев коммунальщики делают это формально, в рамках закона привлечь к ответственности весьма сложно. И законно делают, не потому что закон это прямо предусматривает, а потому что умеют и знают, что указывать в этих объявлениях.
Почему должники против опубликования списков? Правовые основания вопроса.
     Правовой основой вопроса являются положения Федерального закона РФ от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных», согласно которым:

     На основании вышеуказанных положений должники считают действия коммунальщиков незаконными, поскольку размещение списков является распространением персональных данных.
     Как коммунальщики размещают списки должников
     Во-первых, стоит заметить, что такие объявления размещаются без указания ФИО должников, т. е. коммунальщики действуют в рамках закона.
     Я тоже искал инструменты для уведомления собственников-должников. И сам активно использовал такой способ. Изучая нормативно-правовые документы по данному вопросу, у меня возникало больше вопросов, чем ответов. В 2015 г. я решил направить обращение в Управление Роскомнадзора по Северо-Кавказскому федеральному округу с просьбой сообщить, является ли нарушением размещение списка должников с указанием номера квартиры и суммы долга.
     Роскомнадзор ответил, что размещение информации о задолженности без указания фамилии, имени, отчества, даты рождения, адреса проживания, номера контактного телефона не позволяет, с точки зрения законодательства РФ, идентифицировать должника как личность, что, соответственно, не может подразумевать обработку персональных данных.
     Кроме размещения списка должников коммунальщики активно используют опубликование списков на своих официальных сайтах в сети Интернет. Такое право предоставлено положением п. 119 Правил 354, согласно которому исполнитель коммунальных услуг (управляющие, ресурсоснабжающие организации) имеет право уведомить потребителей коммунальных услуг о возможности в случае непогашения задолженности ограничения или приостановления подачи коммунальных услуг путем размещения такой информации на официальной странице исполнителя в Интернете.
     Такой способ особенно активно используют управляющие организации. Именно по этой причине и в связи с поступающими жалобами на управляющие организации, которые публикуют в Интернете персональные данные пользователей коммунальных услуг, 15 ноября 2017 г. Роскомнадзор на своем официальном сайте в сети Интернет проинформировал граждан:
     Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, управляющая компания вправе уведомить жильца о коммунальной задолженности, публикуя соответствующие сведения на своем официальном сайте.
    При этом исполнитель, получивший доступ к персональным данным, обязан соблюдать требования конфиденциальности, не раскрывать и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, он должен учитывать требование о недопущении сбора и обработки избыточного объема персональных данных.
    Например, размещение списка должников, где содержатся номер квартиры и сумма задолженности, не содержит признаков нарушения российского законодательства в области персональных данных. Но указание дополнительных сведений (ФИО, фамилия и инициалы), которые позволяют отнести их к конкретному физическому лицу, является грубым нарушением управляющей компанией законодательства РФ.
    Иными словами, при информировании потребителя о задолженности управляющая компания вправе размещать информацию исключительно в объеме, не позволяющем идентифицировать конкретное физическое лицо.
     Во-вторых, при размещении списков должников коммунальщики никогда не ставят печать и подпись должностного лица, т. е. установить, от кого исходит информация, затруднительно. Теоретически объявление представляет собой номера квартиры и задолженность. И всю эту информацию может получить каждый человек: достал из почтового ящика и посмотрел квитанцию на оплату, поэтому и это объявление может напечатать любой желающий.
     Таким образом, опубликование списка должников с указанием ограниченного круга информации (номер квартиры и сумма задолженности) не является распространением персональных (ведений, поскольку без указания ФИО нельзя идентифицировать должника как конкретного физического лица, к которому относятся опубликованные сведения.

    Почему коммунальщики размещают списки должников

     Вопрос законности публичных списков должников стоит рассматривать с двух сторон:

    Что такое судебный приказ?
     В традиционном восприятии процедуры взыскания задолженности граждане думают, что их будут вызывать в суд, а если не ходить на заседания, то суд ничего не решит без должника.
    Но это не так. Общая сумма задолженности за жилищно-коммунальные услуги настолько велика, что на законодательном уровне решили упростить процедуру взыскания долгов.
    С 1 июня 2016 г. в Гражданский процессуальный кодекс РФ (далее – ГПК РФ) были внесены изменения, согласно которым если заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, то необходимо обращаться в суд за судебным приказом.
     Судебный приказ – это судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества должника по требованиям, предусмотренным ст. 122 ГПК РФ, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. рублей.
     Иными словами, для вынесения судебного приказа должника не вызывают в суд, судья единолично выносит приказ о взыскании задолженности на основании заявления коммунальщиков и приложенных к заявлению документов.
     Судебный приказ выносится в течение 5 дней со дня поступления заявления о вынесении судебного приказа в суд.
     Копия судебного приказа направляется должнику, который в течение 10 дней со дня получения приказа имеет право представить возражения относительно его исполнения.
     Если возражения должника не поступили в суд, судья выдает взыскателю второй экземпляр судебного приказа, заверенный гербовой печатью суда, для предъявления его к исполнению.
     Отмена судебного приказа
     В соответствии со ст. 129 ГПК РФ судья отменяет судебный приказ, если от должника в установленный срок поступят возражения относительно его исполнения.
     Бывают ситуации, что приказ не получали, а о его наличии узнали уже от судебных приставов-исполнителей.
Приказ все равно можно оспорить, главное условие – подать возражения в течение 10 дней со дня получения судебного приказа.
     Законодательством не установлены требования к возражению на судебный приказ, достаточно указать, что должник с ним не согласен. Причину несогласия можно не указывать. И при получении таких возражений судья однозначно отменяет приказ.
     Последствия отмены судебного приказа
     После отмены судебного приказа заявленное требование может быть предъявлено коммунальщиками в порядке искового производства. Такой порядок подразумевает вызов сторон в судебные заседания, возможность заявить встречные требования, предоставить возражения, исследовать доказательства по делу и т. д.


     Отменить судебный приказ есть смысл, когда должник:

     Зачастую организации ЖКХ могут злоупотреблять своими правами лишь по причине отсутствия знаний у потребителей ЖКУ. Особенно активно злоупотребление ощущается, когда коммунальщики требуют предоставить доступ в квартиру.
     Законодательством определен список случаев, когда коммунальщики могут потребовать предоставить доступ в квартиру, вернее к общему имуществу собственников, индивидуальному прибору учета, которые могут находиться в квартире.
     Вопросы, когда потребитель обязан предоставить доступ представителям управляющих организаций, регламентируются Правилами 354.
     По закону
     В соответствии с п. 34 Правил 354 потребитель коммунальных услуг обязан допускать представителей исполнителя:

     Документы

     При предоставлении доступа в жилое помещение потребитель имеет право требовать от сотрудника предъявления документа, подтверждающего личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение потребителя для проведения проверок состояния приборов учета, достоверности предоставленных потребителем показаний приборов учета, снятия показаний приборов учета, осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения ремонтных работ, ликвидации аварии. Таким документом может быть наряд, приказ, задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ.
     Данное правило предоставлено для потребителя коммунальных услуг п. 33 Правил 354.


     Порядок согласования доступа

     Для ликвидации аварийных ситуаций предварительное уведомление потребителей не требуется, а вот для проведения проверок счетчиков, ремонтных работ прописан порядок согла-1 сования (п. 85 Правил 354).