| |
|
| СПРАВОЧНАЯ
ИНФОРМАЦИЯ
УЧЕБНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
|
|
|
Бурняшев,
Д. В. О чем вам не раскажут коммунальщики : ЖКХ-инсайдер [Текст
: Электронный ресурс] : к изучению дисциплины / Д. В. Бурняшев.
- Ростов н/Д. : Феникс, 2019. - 124 с. |
|
|
|
Из
содержания : |
Какой
процент жильцов управляет домом,
сколько человек могут решать за всех |
-
Общее
собрание – главный орган управления домом
В сфере управления многоквартирными
домами среди собственников бытует мнение: что бы мы ни делали,
за нас управляющая организация решит и сделает все самостоятельно.
Вопреки данному доводу существует
правило, согласно которому решение абсолютно всех вопросов
в компетенции собственников такого дома.
В соответствии со ст. 44 ЖК
РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме является органом управления многоквартирным домом. Общее
собрание проводится в целях управления многоквартирным домом
путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений
по вопросам, вынесенным на голосование.
Более того, в силу ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном
доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме. Годовое собрание проводится
в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом,
если иной срок не установлен решением общего собрания.
Таким образом, в жилищном законодательстве
за собственниками закреплена обязанность управлять своим имуществом
через принятие соответствующих решений общим собранием и один
раз в год, как минимум, проводить и участвовать в общем собрании
дома.
Вне зависимости от факта участия в собрании, решение общего
собрания, принятое в соответствии с требованиями Кодекса РФ,
является обязательным для всех собственников многоквартирного
дома (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Голосование на общем
собрании
Исходя из общего правила, согласно
которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит
на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном
доме (ст. 289 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), ст.
36 ЖК РФ) закреплен порядок определения количества голосов
на общем собрании.
В соответствии с ч. 3 ст. 48
ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник
помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников
помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве
общей собственности на общее имущество в данном доме.
В свою очередь доля в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру
общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
В сфере управления домами при
проведении голосования возможен вариант установления количества
голосов каждого собственника отдельного помещения исходя из
расчета, что один голос каждого собственника соответствует
1 м общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее
количество голосов собственников помещений в доме будет равняться
количеству метров общей площади помещений (общей полезной
площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте многоквартирного
дома).
Для перехода к целочисленным
значениям можно установить, что 1 кв. м площади помещений
соответствует 10 голосам собственника. Например, у собственника
имеется квартира площадью 43,5 кв. м. Если мы не будет принимать
за 1 кв. м площади 10 голосов, то выходит, что собственник
владеет 43,5 голосов (сорок три целых и половина голоса).
Переход к целочисленным значениям позволит избавиться от «половинчатых»
голосов. Тогда на нашем примере, собственник будет обладать
435 голосами.
Однако, с точки зрения закона,
возможно применение как целочисленных значений, так и исходных
значений с частями и половинами голосов.
Какой процент голосов
может решать вопросы?
Для определения процента
голосов, которые могут решать вопросы управления домом, необходимо
наличие кворума на собрании.
В соответствии с ч. 3 ст. 45
ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие
собственники помещений в данном доме или их представители,
обладающие более чем 50% от общего числа голосов.
После установления кворума нужно
выяснить, какое количество голосов необходимо для принятия
того или иного решения.
Дело в том, что по общему правилу
решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам, вынесенным на голосование, принимаются большинством
голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном
собрании собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).
Иными словами, если на собрании приняли участие 51% голосов
от общего количества голосов, то для решения вопроса по общему
правилу будет достаточным, что «ЗА» проголосовали 51% от принявших
участие, или иными словами – 26% от общего количества голосов
в доме.
Как видите, в большинстве случаев
принимать решения за весь дом могут лишь 26% проголосовавших.
Но эти 26% голосов ничего не могут решать, если не будет других
25% голосов, которые также проголосуют, но уже не важно –
ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛИСЬ.
Есть и вопросы, решения
по которым необходимо принимать не простым большинством голосов,
а квалифицированным большинством. Квалифицированное
большинство означает, что решение принимается, если «ЗА» проголосовали
не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений
в многоквартирном доме (67%). Вопросы, по которым требуется
квалифицированное большинство, указаны в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
(например, требуется не менее 2/3 голосов для принятия решений
о реконструкции дома, пределах использования земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении
ограничений пользования им, пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе
о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных
конструкций, если для этого предполагается использовать общее
имущество собственников помещений в многоквартирном доме).
Таким образом, общее
собрание собственников многоквартирного дома является главным
органом управления, принятое решение которого влечет за собой
юридические последствия в виде возложения на всех
собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей
в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема
прав и обязанностей или освобождения этих собственников от
обязанностей. Например, если на общем собрании приняли решение
об утверждении тарифа за услуги управляющей организации, но
в собрании не участвовали некоторые собственники, то для них
изменение тарифа также будет обязательным.
ВЫВОД
По общему правилу, для
решения вопросов управления домом необходимо простое большинство
голосов от лиц, участвующих в собрании, при условии наличия
кворума собрания, составляющего более 50% от общего количества
голосов в доме. Для некоторых вопросов необходимо количество
голосов не менее 2/3 от общего количества голосов в доме.
|
Оплата
за соседа-должника: миф или реальность? |
К
неплательщикам за ЖКУ укоренилось негативное отношение в обществе.
Жителей многоэтажек волнует долг соседа, поскольку бытует мнение,
что за соседа заплатит именно добросовестный плательщик.
На самом деле это является большим заблуждением и мифом в сфере
ЖКХ.
Приведем пример возникновения задолженности
и оплаты. Итак, 3-этажный дом на 10 квартир, 9 собственников платят
исправно, а один – нет, поскольку считает, что соседи оплатят.
На его лицевом счете числится задолженность, которую никаким образом
не раскидаешь на других плательщиков. И эта задолженность собственника
перед управляющей компанией порождает задолженность управляющей
компании перед ресурсоснабжающими организациями.
В свою очередь управляющая компания
должна в силу Правил осуществления деятельности по управлению
многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства
РФ 1.05.2013 г. № 416 (далее – Правила 416), вести претензионную
и исковую работу в отношении должников. И при взыскании задолженности
с собственника рано или поздно управляющая компания закроет свою
задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.
Не стоит путать оплату за коммунальные
ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества
в многоквартирном доме, с оплатой за соседа-должника. Обязанность
оплаты общедомовых нужд установлена ст. 154 ЖК РФ, и. 40 Постановления
Правительства РФ 06.05.2011 г. № 354, и на размер общедомовых
нужд не влияет наличие должников м доме.
Таким образом, оплаты за соседа
не существует, и в платежных документах вам не могут приписывать
подобные строки, а если столкнетесь с подобными доводами коммунальщиков,
то ость повод задуматься об обращении в правоохранительные органы. |
Коллективная
ответственность в ЖКХ |
В
сфере управления многоквартирными домами принято считать, что
существует некая коллективная ответственность, которая предполагает,
что неисполнение обязательств одним из собственников влечет за
собой невозможность исполнения, в некоторых случаях, обязательств
управляющей организации по отношению ко всем собственникам.
Особенно ярко этот принцип виден,
когда собственники хотят провести текущий ремонт дома (отремонтировать
подъезд, поменять окна в подъезде и т. д.), а в ответ от управляющей
организации слышат, что денег на ремонт нет, много должников.
Ответ управляющей компании
подкрепляется ссылкой на ст. 161 ЖК РФ, в которой указано, что
собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% от общего
числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают
в качестве одной стороны договора управления с управляющей организацией.
Поэтому, раз собственники выступают в совокупности стороной договора,
ответственность за неисполнение договора одним из таких собственников
будут нести все собственники в совокупности, как сторона по договору.
Но подобные доводы безосновательны,
никакой коллективной ответственности в ЖКХ не существует. ‘
Суть в том, что в действующем
жилищном законодательстве не существует коллективной ответственности,
возможности не оказывать управляющей организацией услуги и работы
при наличии долгов.
Отследить отсутствие коллективной
ответственности можно в судебных спорах, где управляющим организациям
предъявляют различные требования (например, провести текущий ремонт,
выполнить обязательные работы). Основные доводы управляющих компаний
сводятся, как правило, к наличию задолженности, которая не позволяет
финансировать проведение тех или иных работ.
На этот довод существует ч. 3 ст.
402 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, лицо,
не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство
при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность,
если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным
вследствие непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных и непредотвратимых
при данных условиях обстоятельств.
|
Почему
для оплаты коммунальных услуг не обязательно иметь на руках договор? |
Мы
все привыкли, что для возникновения обязанности оплачивать какие-либо
работы и услуги необходимо наличие договора.
По в сфере жилищно-коммунального
хозяйства мало кто имеет на руках договор с управляющими, ресурсоснабжающими
организациями о предоставлении коммунальных услуг, как в многоквартирном,
так и в индивидуальном жилом доме.
По этой причине и возникают
мифы, что
– обязательства сторон
возникают только из письменно заключенного договора. А договор,
не заключенный письменно лично со мной, не создает для меня обязанностей,
поскольку я являюсь лицом, не участвующим в договоре в качестве
одной из сторон. Обосновывают данную позицию положениями ст. 307
и 308 ГК РФ;
– управляющие организации
действуют в интересах жителей, т. е. чужом для себя. А в соответствии
со ст. 983 ГК РФ действия в чужом интересе, совершенные после
того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются
заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей
ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих
лиц. Поэтому если я не одобрил действия управляющей организации,
то и правовых последствий в виде обязанности оплаты услуг ЖКХ
для меня не возникает.
Интерпретаций данных выводов
множество, но они не соответствуют действующему законодательству.
Огромный минус таких доводов в том, что они основывают-с и на
основных положениях законодательства, а в большинстве (лучаев
и вовсе вырваны из контекста законов. Но помимо общих норм существуют
специальные положения законодательства, которые отвечают на многие
вопросы.
|
Каким
способом выгоднее
платить за общедомовые нужды |
Некоторые
собственники считают, что оплата ОДН по показаниям прибора учета
будет меньше, чем по нормативу, ведь по счетчику мы платим за
фактически потребленные и использованные коммунальные услуги.
На практике оплата по общедомовому
счетчику может привести не к уменьшению, а к увеличению в разы
от начисленного по нормативу.
По умолчанию во всех многоквартирных домах
установлен способ расчета общедомовых нужд исходя из норматива
потребления коммунальных ресурсов на ОДН.
В соответствии с ч. 10 ст. 12 Федерального
закона от 29.06.2015 г. № 176-ФЗ при первоначальном включении
в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной,
горячей воды, электрической, тепловой энергии, потребляемых при
содержании общего имущества, отведения сточных вод в целях содержания
общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать
норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды,
установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 г.
Однако, по мнению Минстроя России,
исходя из буквального толкования данной нормы следует, что размер
расходов на оплату холодной, горячей воды, электрической, тепловой
энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном
доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества
может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг
на общедомовые нужды, установленного субъектом РФ по состоянию
на 1 ноября 2016 г. В частности, подобная ситуация может иметь
место, когда расчет размера расходов на оплату холодной, горячей
воды, электрической, тепловой энергии, потребляемых при содержании
общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод
в целях содержания общего имущества осуществляется по показаниям
коллективного (общедомового) прибора учета (письмо Минстроя России
от 14.02.2017 г. № 4275-АЧ/04).
Общий порядок расчета ОДН имеет
неоспоримый плюс в той части, что распределяемый между потребителями
объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды
за расчетный период, не может превышать объема коммунальной
услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего
коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном
доме (п. 44 Правил 354).
Соответственно потребители не будут оплачивать
больше норматива, а оплачивают либо по нормативу, либо при фактическом
объеме потребления ниже нормативного, по показаниям общедомового
прибора учета.
Второй способ оплаты предполагает расчет ОДН исходя из объема
потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям
коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным
органами государственной власти субъектов РФ (п. 2 ч. 9.2 ст.
156 ЖК РФ).
Данный вариант предполагает принятие решения
о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения
объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды,
определенного исходя из показаний коллективного (общедомового)
прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов
потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества
в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями
пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого
помещения.
В таком случае собственникам могут
начислять как ниже норматива, так и выше. При принятии решения
никаких ограничений нет.
Какой способ выгоднее
Чтобы самостоятельно определить,
какой способ оплат выгоден в вашем доме, необходимо произвести
расчет.
В п. 31 Правил 354 закреплена обязанность исполнителей коммунальных
услуг предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней
со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые
расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных
коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых)
приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве)
соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и
нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве)
коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления
коммунальных услуг, а также предоставленных на общедомовые нужды.
Необходимо обратиться в управляющую организацию
с заявлением, основной текст которого должен содержать примерно
следующую информацию: в п. 31 Правил закреплена обязанность исполнителей
коммунальных услуг предоставлять любому потребителю в течение
3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию
за запрашиваемые потребителем расчетные периоды.
На основании вышеизложенного прошу
вас предоставить в мой адрес письменную информацию за расчетные
периоды: август–декабрь 2018 г. о помесячных объемах (количестве)
потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных
(общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме
(количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных
в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах
(количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением
нормативов потребления коммунальных услуг, а также предоставленных
на общедомовые нужды.
Получив ответ, сравните объем ОДН
исходя из показаний приборов учета с нормативным расчетом. Если
в вашем доме зафиксирована тенденция к меньшему размеру, чем по
нормативу, то имеет смысл провести общее собрание собственников
для определения ОДН исходя из показаний общедомового прибора учета.
|
Когда
не могут отключить коммунальные услуги |
Существует
запрет на отключение некоторых коммунальных услуг вне зависимости
от наличия огромной задолженности и судебных решений о взыскании
такой задолженности.
Подпункт В п. 119 Правил 354 содержит
запрет на отключение следующих коммунальных услуг:
– отопление;
– газ, если он является источником
отопления дома;
– холодное водоснабжение.
При этом предоставление холодного
водоснабжения может быть приостановлено, если речь идет о задолженности,
образовавшейся в индивидуальном жилом доме, а вот в многоквартирном
доме отключить воду из-за задолженности не смогут.
Но закрепление данного факта на
законодательном уровне не является поводом для неуплаты указанных
коммунальных услуг.
Стоит обратить внимание, что в пп.
В п. 119 Правил 354 содержится запрет на приостановление подачи
коммунальных услуг.
Но Правила 354 не содержат прямого
запрета на ограничение предоставления коммунальных услуг, что
в свою очередь говорит о наличии возможности временно уменьшить
объем (количество) подачи потребителю коммунального ресурса соответствующего
вида и (или) ввода графика предоставления коммунальной услуги
в течение суток.
С этой точки зрения можно говорить
о наличии запрета на отключение в полном объеме таких коммунальных
услуг, как отопление (в том числе газ, если он является источником
отопления) и холодное водоснабжение (только в многоквартирных
домах).
В случае нарушения запрета
коммунальщики могут быть привлечены к административной ответственности
за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения
коммунальными услугами, которое влечет наложение административного
штрафа на должностных лиц в размере от 500 до 1000 руб., а на
юридических лиц – от 5000 до 10 000 руб. (ст. 7.23 КоАП РФ).
|
|
|
|
