Поиск по сайту

  

КАРТА САЙТА

Преимущества непосредственного способа управления многоквартирным домом

Отсутствие необходимости доверять управление своим домом сторонним лицам, заключая договор управления многоквартирным домом; Отсутствие платежей на оплату услуг по управлению общим имуществом; Отсутствие посредников при взаимодействии с ресурсосберегающими компаниями.

Недостатки непосредственного способа управления многоквартирным домом

Необходимость выбора уполномоченного лица, который будет представлять интересы собственников всего дома; Отсутствие профессионального подхода к вопросу управления общим имуществом.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2017 году имеет ряд изменений:

Реформа ЖКХ 2017 года внесла поправки. С 2015 года непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешалось практиковать исключительно для домов с максимальной численностью квартир, равной 16. С этого же года это число было увеличено до 30: это связано с тем, что подобный способ управления собственностью набирает популярность у населения.

Дополнительные источники по теме :

Белолипецкий, Сергей Александрович. Управление многоквартирными домами [Текст] : теория и практика / С. А. Белолипецкий ; под ред. Е. И. Богомольного. - Москва : Проспект, 2016. - 174, [1] с. : ил.

Аннотация : Книга посвящена основам и практике управления зданиями, прежде всего жилыми многоквартирными домами, в условиях несовершенного жилищного законодательства. Автор описывает и систематизирует основы управления домами, делает экономический анализ осуществления услуг такого рода. Приводятся общемировые принципы управления объектами недвижимости, дается современное толкование основной терминологии в этой сфере. Рассмотрены спорные случаи, вступающие в явный конфликт с действующим законодательством. Вводятся новые понятия, не нашедшие пока должного отражения в нашей стране. Приведены практические примеры управления и эксплуатации зданиями, образцы договоров управления, оказания иных услуг. Рассмотрены некоторые аспекты перспектив отрасли ЖКХ, сделаны выводы о необходимости развития рыночных отношений. Предложена определенная культура управления домами.

Аринцева, Ольга Петровна. Как управлять многоквартирным домом [Текст] : методическое пособие / О. П. Аринцева, Е. И. Богомольный, А. Н. Гонда, Е. В. Шерешовец ; под общей ред. О. П. Аринцевой. - Москва : Проспект, 2017. - 128 с. : ил.

Аннотация : Книга для студентов учебных заведений по специальностям, связанным с управлением многоквартирными домами и их эксплуатацией, руководителей и специалистов предприятий и организаций, осуществляющих деятельность по управлению много­квартирными домами, занимающихся вопросами ЖКХ специалистов органов власти всех уровней и органов местного самоуправления.

Поиск в Интернете

СТАРЫЙ САЙТ СКТЭК (сформирован до 1.1.2015 г.)

Статистика

Цитируемость

• сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
• влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
• мытье окон;
• очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
• проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен дом.

• очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
  • сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
• очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
• очистка придомовой территории от наледи и льда;
• очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;
• уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.
  
  В теплый период:
  
• подметание и уборка придомовой территории;
• очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
• уборка и выкашивание газонов;
• прочистка ливневой канализации;
• уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

     После того как ТСЖ получило в ФНС свидетельство о регистрации, в первую очередь делается официальная печать организации. Примерный срок изготовления печати – от одного рабочего дня, а средняя ее стоимость от 600 руб. (в ценах 2016 г.), цена возрастает в случае нанесения на печать сложного геральдического рисунка (логотипа ТСЖ).
     С изготовленной и полученной печатью официально зарегистрированное ТСЖ начинает заключать договоры с контрагентами. Обращаем внимание, что порядок цен на услуги контрагентов должен быть определен и согласован на этапе утверждения сметы доходов и расходов на финансовый год. Внезапный переход от контрагента к контрагенту с изменением ценовой политики не допускается сметой доходов и расходов ТСЖ.

     Чем управляет ТСЖ

     ТСЖ управляет общим имуществом. Структура общего имущества определена в ст. 36 ЖК РФ и в п. 2 ПП РФ-2006 491.

     Общее имущество МКД включает:

     Данное имущество числится на балансе ТСЖ. При этом перечень указанного в п. 2 ПП РФ-2006-491 общего имущества является конечным, а потому не допускается его произвольное увеличение путем принятия на баланс ТСЖ дополнительных объектов без решения общего собрания (пп. «А» п. 1).
    Совокупность объектов из данного перечня образует ту балансовую и эксплуатационную ответственность, за содержание и ремонт которой отвечает ТСЖ в соответствии с нормативными актами, ГОСТами и стандартами, в частности:

     В первом документе определен минимальный набор того, что должно делать ТСЖ. Во втором и третьем – конкретные рекомендации с периодичностью проведения тех или иных работ.

     Вывоз мусора и ТБО

     Новое ТСЖ должно немедленно организовать вывоз мусора. После того как изменился способ управления МКД, прежняя управляющая организация автоматически отказывается от выполнения обязанностей по текущему содержанию и ремонту (так как у нее уже нет стимулов оплачивать эти работы). Практически сразу же после этого скапливается гора мусора, в летний период мусор начинает быстро гнить и отравлять воздух на много десятков метров вокруг. ТСЖ в этой ситуации должно предпринять меры к ликвидации свалки возле дома.
     Для ликвидации свалки необходимо заключить договор на вывоз мусора и твердых бытовых отходов (ТБО) со специализированной организацией. В советское время вывоз мусора осуществлялся исключительно государственными компаниями. Сейчас в этой сфере работает множество коммерческих организаций (по данным системы «2 Гис» в 2016г. в г. Москве насчитывалось более 200 компаний, более 50 из них работали круглосуточно).
     С 2016 г. вывоз мусора отнесен не к жилищным, а к коммунальным услугам. До 1 января 2017 г. включительно вся деятельность по сбору и утилизации твердых коммунальных отходов сосредоточена в руках региональных операторов.
    Порядок цен сильно варьирует и зависит от типа мусорных контейнеров, установленных для сбора ТБО. Средняя цена за вывоз мусора и ТБО в ценах 2016 г. в Москве составляет около 500 руб. за 1 м3 , в регионах 200-300 руб. за 1 м3 .
    В случае, если ТСЖ заключает договор с государственной (муниципальной) организацией, оказывающей услуги по вывозу мусора и ТБО, согласно п. 10 ПП РФ от 10.02.1997 № 155 «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов», цена услуг не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами (не выше цены, установленной управлением по регулированию тарифов субъекта РФ).
     Правление ТСЖ должно выбрать несколько компаний, проанализировать порядок работы с ними и расценки. После того как компания выбрана, с ней заключается договор.
     Очень важный вопрос – определение графика вывоза мусора, именно от этого зависит стоимость, указанная в смете доходов и расходов на финансовый год.
    Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (СанПиН 2.1.2.2645-10), введенные в действие Постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 ««Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», устанавливают, что контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны вывозиться или опорожняться ежедневно (п. 2.4.1).
     ГОСТ Р 51617-2000 (п. 4.8) несколько дополняет СанПиН 2.1.2.2645-10 и устанавливает, что услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов должны оказываться в следующие сроки:

     Пункт 26 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее ПП РФ-2013-290) устанавливает, что работы по обеспечению вывоза мусора и ТБО должны предполагать незамедлительный вывоз при накоплении более 2,5 м3.
    Практика нашего TСЖ показывает, что правильным является подход, при котором график вывоза ТБО зависит от наполняемости контейнеров, которая в свою очередь зависит от размеров дома (и количества контейнеров). Следует исходить из того, что вывоз мусора должен осуществляться не реже, чем через день, а далее этот график можно будет откорректировать по факту.

    Характеризуя габариты и типы контейнеров, отметим, что ГОСТ Р 51617-2000 устанавливает (п. 4.7), что при оказании услуг по сбору бытовых отходов на придомовой территории должны быть установлены сборники для твердых отходов:

    В неканализированных зданиях должны быть установлены сборники (выгребы) для жидких отходов.
Сейчас для сбора мусора обычно используются евроконтейнеры на колесиках (металлические либо пластиковые) средней емкостью 1000-1100 л. Контейнеры обычно предоставляет контрагент, осуществляющий вывоз мусора. Евроконтейнеры могут предоставляться бесплатно на срок действия договора с контрагентом либо за определенную в договоре минимальную плату.
    Относительно местоположения контейнеров СанПиН 2.1.2.2645-10 устанавливает, что для установки контейнеров должна быть оборудована специальная площадка с бетонным или асфальтовым покрытием, ограниченная бордюром и зелеными насаждениями (кустарниками) по периметру и имеющая подъездной путь для автотранспорта.
     Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5 штук. Расстояние от контейнеров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом должно быть не менее 20 м и не более 100 м. Емкости с отходами не допускается выставлять за пределы мусоросборного помещения заблаговременно (ранее одного часа) до прибытия специального автотранспорта (п. 8.2.5).

     Дворник и уборщица или клининговая компания

     ТСЖ обязано выполнять минимальный перечень услуг и работ, необходимых для поддержания чистоты и порядка на придомовой и внутридомовой территории МКД. Необходимые работы выполняет дворник (внешняя территория) и уборщицы (внутриподъездная уборка).
     Сложный вопрос, который должно решить правление TСЖ до утверждения сметы доходов и расходов, – нанимать ли дворника и уборщицу в качестве штатных работников или заключить договор подряда (возмездного оказания услуг) с клининговой компанией.
     Преимущество клининговой компании в том, что она сама платит налоги за своих сотрудников. Недостатки связаны с высокой стоимостью либо с низким качеством работ.
     Фактически клининговая компания выступает как посредник: 20-50% из 10000 руб., которые заложены на каждую штатную единицу, ее сотрудники на практике отдают компании. Часто сотрудники клининговых компаний вообще официально не трудоустроены. Если для ТСЖ качество уборки важнее бухгалтерских, налоговых и прочих забот, нужно заложить достаточный бюджет на наем дворника и уборщицы.
     Дворника и уборщицу принимают на работу с утверждением их должности и оклада в штатном расписании, либо по трудовому договору, либо по договору возмездного оказания услуг. Посредник в виде клининговой компании убирается из цепочки трудовых отношений, председатель (или управляющий) самостоятельно определяют обязанности и объем работ уборщицы и дворника. Деньги платятся им напрямую, что сказывается на качестве работы в лучшую сторону.
     Но и недостатки очевидны. Во-первых, если с дворником и уборщицей заключен трудовой договор, их сложнее уволить (чем при заключении договора возмездного оказания услуг). Следует учитывать личный фактор: человек может заболеть, уехать, уйти в загул, а жителям МКД нужно, чтобы снег был убран, а подъезд – радовал чистотой.
    В то же время по трудовому договору и по договору возмездного оказания услуг за дворника и за уборщицу платятся налоги (13% подоходного налога) и социальные взносы:

     Эти выплаты ложатся дополнительной нагрузкой на бюджет ТСЖ, а издержки должны быть отражены в утверждаемой общим собранием смете доходов и расходов.
Выбирать между клининговой компанией или штатными дворником с уборщицей весьма непросто. Если дом элитный и жители готовы платить, можно нанять клининговую компанию. Для обычного многоквартирного «муравейника», наверное, лучше взять штатных работников.

     Какой договор заключать с дворником и уборщицей – трудовой или договор возмездного оказания услуг?

     Риски трудового договора с малознакомым сотрудником описаны выше. При этом ст. 15 ТК РФ запрещает (с большими штрафами по ст.5.27 КоАП РФ) заключать гражданско-правовые договоры, фактически регулирующие трудовые отношения между работником и работодателем. Выходом может быть заключение срочных трудовых договоров, установление испытательного срока либо такое составление договора возмездного оказания услуг, чтобы предмет последнего не походил на трудовые отношения между работником и работодателем.

         Бухгалтер или расчетный аутсорсинговый центр

     Квалифицированный бухгалтер во многом определяет успех работы ТСЖ.
К его обязанностям относятся:

     При этом обязанность выставления квитанций можно передать на аутсорсинг. В городах есть расчетные центры, которые специализируются исключительно на выставлении квитанций (точнее говоря, на их формировании, распечатывании и разнесении по почтовым ящикам). ТСЖ может заключать с такими расчетными центрами агентский договор, при этом сумма комиссионного (агентского) вознаграждения составляет примерно 3% от суммы платежа.
     Если для ТСЖ накладно покупать специализированную программу по формированию квитанций или нет сотрудника, умеющего работать в ней, возможно, стоит отдать функцию по формированию и выставлению квитанций ТСЖ на аутсорсинг. Это не означает, что ТСЖ не нужен бухгалтер, ведь наряду с этим бухгалтер реализует учетную политику. Также следует учитывать, что аутсорсинг – услуга недешевая.

     Бухгалтер работает в ТСЖ по трудовому договору, а его должность и оклад утверждаются в штатном расписании. Обратите внимание на то, что бухгалтер не может являться членом правления ТСЖ, так как согласно п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору.
     Если толковый бухгалтер найдется среди собственников помещений ТСЖ и согласится работать на этой сложной должности, то для ТСЖ это будет оптимальным решением и большой удачей. Если среди собственников помещений бухгалтера нет, для его поиска можно либо воспользоваться Интернетом (читая и размещая объявления), либо обзвонить ближайшие ТСЖ, где может найтись бухгалтер, способный взять на свой баланс еще один МКД.

     Управляющий ТСЖ

     Все большее распространение получает практика управления ТСЖ специальным должностным лицом – управляющим. Он может иметь статус индивидуального предпринимателя и наниматься для выполнения блока работ в ТСЖ, обычно реализуемых председателем. Управляющим не может быть член правления ТСЖ (поскольку с ним заключается трудовой договор). Житель МКД, в котором создано ТСЖ, может быть управляющим.
     Часто управляющими ТСЖ становятся опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товариществах, оставшихся по тем или иным причинам без председателя. Это возможно, если жители дома хотят создать ТСЖ, но не находят подходящей кандидатуры на должность председателя. В этом случае председатель является формальной и представительской фигурой, а реальную совокупность работ осуществляет управляющий.
     Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров – трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного). Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК РФ). Она выдается председателем правления ТСЖ как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора.

     В число должностных обязанностей управляющего могут входить:

     Выбор банка для банковского обслуживания

     Банковская система – это кровеносная система экономики, а поскольку ТСЖ – полноправный экономический субъект, эффективное банковское обслуживание становится приоритетом.
     Банков в России много, счет идет на сотни кредитно-финансовых учреждений. При этом периодически случается отзыв лицензий у тех банков, которые проводят несбалансированную финансовую политику либо имеют прямые кассовые разрывы. Есть ТСЖ, которые пострадали из-за отзыва лицензий у обслуживающих банков. Приятного в этом мало, поэтому определим критерии выбора банка для банковского и расчетно-кассового обслуживания для ТСЖ.

     Стоимость услуг по банковскому обслуживанию, а также сумма комиссионного вознаграждения банка должны быть просчитаны заранее и отражены в смете доходов и расходов ТСЖ.
     В качестве инновационной технологии банковского обслуживания ТСЖ можно рассмотреть использование переносных терминалов оплаты на основе технологии эквайринга. Это позволит не только оплачивать все квитанции непосредственно на территории дома, но и эффективнее взаимодействовать с должниками. При обходе квартир должников можно предложить провести оплату сразу же, банковской картой.

     Сдача общедомового имущества в аренду

     Согласно действующему законодательству, общедомовое имущество может сдаваться в аренду третьим лицам. Это делается с разрешения общего собрания (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ), а само решение принимается 2/3 голосов собственников (67% от общей площади).

     Какие именно части общего имущества могут сдаваться в аренду?

     Фактически провайдеры используют общедомовое имущество для заработка. Например, собственник помещения может не пользоваться услугами ни одного из провайдеров, но вынужден оплачивать затраты на электроэнергию для работы их оборудования и нести издержки на очистку подъезда от рекламного мусора и спама провайдеров. Поэтому ТСЖ должно выступить с инициативой заключения договоров аренды провайдером части территории МКД для размещения оборудования.

     Следует иметь в виду, что провайдеры идут на заключение договоров с ТСЖ неохотно, а сумма, предлагаемая ими за аренду, порой унизительно мала (по регионам минимальный порог варьирует от 200-250 руб. за дом в месяц). Соглашаться с этим или нет, каждое ТСЖ решает самостоятельно.
В то же время можно попытаться выжать из провайдеров больше, чем они предлагают. Для этого общее собрание собственников должно установить арендные платежи для провайдеров либо отдать решение этого вопроса на усмотрение правления ТСЖ.
     Если провайдер не будет соглашаться с решением общего собрания ТСЖ, ему необходимо письменно выставить требование о демонтаже оборудования. Если провайдер откажется подчиниться и будет настаивать на своем праве диктовать ценовую политику, необходимо обращаться на него с жалобой в жилищную инспекцию, а если это не поможет, то в Федеральную антимонопольную слжубу (ФАС) (если провайдер занимает более 35% рынка региона) и прокуратуру.
     Обычно провайдеры не хотят терять клиентуру, и, если постараться, условия правления ТСЖ будут выполнены.
      Есть ряд ТСЖ (в небогатых регионах и с небольшим количеством квартир, до 150), которым крупные провайдеры платят от 1200 до 1500 руб. в месяц. Во всех этих случаях решение об увеличении арендных платежей принималось общим собранием и «продавливалось» правлением и председателем ТСЖ.
    В любом случае следует исходить из того, что ТСЖ как менеджер общедомового имущества должно диктовать ценовую политику. Провайдеры будут этому противиться, пытаться подкупить членов правления ТСЖ бесплатными услугами и т.д. Лишь твердая позиция позволит добиться лучших арендных платежей за размещение технологического оборудования провайдеров в МКД.